Об изменении правил на рынке жилищно-коммунальных услуг

Учитывая значительные изменения, связанные с реформированием жилищно-коммунального хозяйства, поговорим об основных.
Положения нового ЗУ «О жилищно-коммунальных услугах» введены в действие в июне 2018. Данным Законом регулируются отношения, которые возникают в процессе предоставления и потребления жилищно-коммунальных услуг. В частности, жилищно-коммунальные услуги разделены на жилищные и коммунальные.
Жилищная услуга — управление многоквартирным домом. Из этого следует, что с 10.06.2018 на законодательном уровне не предусмотрена услуга по содержанию домов и сооружений и придомовых территорий, которая предоставлялась в соответствии с законом Украины «О жилищно-коммунальных услугах» в редакции 2004 года.
Коммунальные услуги — услуги по снабжению и распределению природного газа, электрической энергии, снабжению тепловой энергией, снабжению горячей водой, централизованным водоснабжением, централизованным водоотведением, обращением с бытовыми отходами.
Услуга по управлению многоквартирным домом включает:
● содержание общего имущества многоквартирного дома (уборка внутридомовых помещений и придомовой территории, выполнение санитарно-технических работ, обслуживание внутридомовых систем, содержание лифтов и тому подобное);
● закупку электрической энергии для обеспечения функционирования общего имущества многоквартирного дома;
● текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома.
Кроме того, с 2015 года введен в действие Закон Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме» (дальше — Закон № 417 — VIII), который определяет особенности осуществления права собственности в многоквартирном доме, регулирует правовые, организационные и экономические отношения, связанные с реализацией прав и выполнением обязанностей совладельцев многоквартирного дома относительно его содержания и управления.
Согласно статьи 9 Закона № 417 — VIII управление многоквартирным домом осуществляется непосредственно его совладельцами.
Совладельцы принимают решение относительно управления многоквартирным домом на собраниях в порядке, предусмотренном законодательством. По решению совладельцев все или часть функций по управлению многоквартирным домом могут передаваться управителю или все функции — объединению совладельцев многоквартирного дома (ассоциации объединений совладельцев многоквартирного дома). К полномочиям собраний совладельцев относится принятие решений по всем вопросам управления многоквартирным домом, в частности:
● определение управителя и его отзыв, утверждение и изменение условий договора с управителем;
● выборы уполномоченного лица (лиц) совладельцев во время заключения, внесения изменений и расторжения договора с управителем, осуществления контроля за его выполнением;
● определение полномочий управителя относительно управления многоквартирным домом.
Решение собраний совладельцев оформляется протоколом, который подписывается всеми совладельцами (их представителями), каждый из которых ставит подпись под соответствующим вариантом голосования («за», «против», «воздержался»), по форме, утвержденной приказом Министерства регионального развития, строительства и жилищно-коммунального хозяйства Украины от 25.08.2015 № 203.
В соответствии со ст. 9 Закона Украины № 417 — VIII существуют следующие формы управления многоквартирным домом:
● непосредственно совладельцами, которые должны принимать любые решения относительно управления многоквартирным домом на собраниях совладельцев;
● объединение совладельцев многоквартирного дома (ОСМД);
● управитель (определяется по решению совладельцев).
Совладельцы имеют право на выбор форм управления для собственного многоквартирного дома, кроме этого имеют право совместить несколько вариантов организации содержания дома — одновременно иметь наемных работников и заключать соглашения с подрядными организациями.
Управление домом непосредственно совладельцами предусматривает принятие решения относительно управления домом путем проведения собраний совладельцев (владельцы квартир и нежилых помещений дома), без создания ОСМД. Принятое совладельцами решение оформляется протоколом, который предоставляется на хранение органам местного самоуправления. На таких собраниях совладельцы имеют право решить любой вопрос, в том числе вопрос привлечения управителя — физического лица предпринимателя или юридического лица, которое обеспечит услуги по содержанию дома и его придомовой территории, а также по решению совладельцев будет иметь право полноценно управлять общим имуществом совладельцев: сдавать его в аренду, устанавливать сервитуты и другое.
Решение по вопросам управления многоквартирным домом считается принятым совладельцами, если за него проголосовали владельцы квартир и нежилых помещений, площадь которых вместе превышает 75% общей площади всех помещений дома. В то же время для принятия решения относительно назначения или отозвания управителя необходимо собрать всего 50 % голосов «за», которые также рассчитываются пропорционально к площади.
Обращаю внимание, что для принятия соответствующих решений, относительно более качественного управления и содержания многоквартирного дома, ОСМД — является наилучшей формой управления совладельцев дома. При этом, правление ОСМД имеет право распоряжаться средствами, которые приходят на счет объединения, после утверждения общим собранием объединения совладельцев многоквартирного дома соответствующей сметы на содержание дома и его придомовой территории.
Если совладельцы решили привлечь профессионального управителя, то стоимость услуги должна включать стоимость услуг по содержанию дома и вознаграждение управителя.
В соответствии с Правилами предоставления услуги по управлению многоквартирным домом и Типовым договором предоставления услуг управителю на договорной основе предоставляется возможность самостоятельно договариваться о цене услуги, реализовать свое право на согласование перечня работ, составление сметы и другое. Управитель должен отчитываться о выполнении сметы, на какие именно расходы использованы средства совладельцев, и составлять смету на следующий год.
Кроме того, совладельцы имеют возможность в любой момент принять решение об изменении формы управления домом, если их не устраивает качество его содержания.
Какой бы вариант управления многоквартирным домом не избрали совладельцы, они всегда имеют право оказывать влияние на стоимость содержания дома, контролировать качество выполненных работ и оказанных услуг. В нашем городе, до начала проведения конкурса по определению управителя многоквартирного дома, с формой управления определились совладельцы 52 домов, создав объединение совладельцев. Большинство совладельцев многоквартирных домов не провели собраний и не определились с формой управления самостоятельно.
Поэтому, во исполнение требований Закона Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», с целью обеспечения надлежащего содержания и эксплуатации жилищного фонда города исполнительным комитетом Рубежанского городского совета проведен конкурс по назначению управителя многоквартирных домов. По результатам конкурса, в соответствии с решением исполнительного комитета Рубежанского городского совета от 04.12.2018 № 655 «О назначении управителя многоквартирных домов», управителем назначено коммунальное предприятие «Муниципальный сервис». С победителем конкурса заключен договор. Цена услуги по управлению многоквартирным домом, в случае определения управителя органом местного самоуправления на конкурсной основе в соответствии с Законом Украины «Об особенностях осуществления права собственности в многоквартирном доме», определяется на уровне цены, предложенной в конкурсном предложении победителем конкурса.
Такая цена в течение срока действия договора управления может изменяться исключительно по согласованию сторон в порядке, определенном таким договором. Следовательно, на сегодняшний день существует выбор как форм управления жилищным фондом, так и несколько вариантов выбора моделей взаимоотношений между его субъектами на создание собственной схемы управления домом. Но, стоит отметить, что все перечисленные формы управления многоквартирным домом могут быть эффективными лишь при условии активного участия совладельцев общего имущества в принятии любого управленческого решения.

Денис ЖЕРДЕВ, начальник УЖКХ