Нам змінили управителя. Що робити?

Об’єднання співвласників багатоквартирного будинку (ОСББ) зареєстрували з серйозними порушеннями. Майже одразу це ОСББ змінило управителя, відмовившися від послуг КП «Муніципальний сервіс», уклало договір із іншою фірмою. І зроблено це було так само з порушеннями. Мешканці будинку (принаймні частина мешканців) хочуть якщо не скасувати створення ОСББ, то хоча б відмовитися від послуг нової управляючої компанії та, як вони кажуть, повернутися до КП «Муніципальний сервіс». Як це зробити?
З такою історією до редакції газети «Рубіжанські новини» звернулися мешканці будинку №29 по вулиці Студентська в Рубіжному. Шукаючи спосіб захисту своїх прав, мешканці будинку звернулися до управління ЖКГ Рубіжанської міської ради, до міського голови та народного депутата України Сергія Вельможного.

 

Як розповідає Тетяна Шпак, мешканка багатоквартирного будинку, про який іде мова, під час створення ОСББ в її будинку було допущено безліч порушень – від нелегітимних установчих зборів до підроблених підписів.
Підкреслимо: ані співробітники УЖКГ, ані журналісти не можуть визначати законність чи незаконність створення ОСББ або договору цього ОСББ з управителем. Це може вирішити лише суд.
Але загалом історія, з якою до нас звернулися, є досить типовою для Рубіжного. І якщо щодо законності створення ОСББ питання виникають нечасто, то бажання «повернутися» від того чи іншого управителя до КП «Муніципальний сервіс» виникає в мешканців багатоквартирних будинків досить часто. І не завжди це легко зробити.
Отже, наразі наше завдання – спробувати розібратися в ситуації, а також допомогти нашим читачам консультацією фахівців.

Все вирішують співвласники

За роз’ясненнями ми звернулися до Сергія Козачка, юриста, який працює у сфері житлово-комунального господарства, зокрема, з питаннями створення та діяльності ОСББ, з 2003 року.
– Досить часто трапляються ситуації, коли люди хочуть відмовитися від послуг одного управителя і перейти до іншого (у випадку з Рубіжним – це відмовитися від послуг управителя приватної власності і повернутися до КП «Муніципальний сервіс»), – каже Сергій Козачок. – Як правило, в таких випадках вони, за старою звичкою, приходять до місцевого виконкому й кажуть приблизно наступне: «Нехай нас ЖЕК назад до себе забере» або «Поверніть нас до ЖЕКу». Так би мовити, по-побутовому… Але насправді, відповідно до законодавства, ані місцева влада, ані управління житлово-комунального господарства не можуть впливати на подібні ситуації. Усе мають вирішувати співвласники багатоквартирного будинку.
Як пояснює юрист, з 2015 року в Україні всі багатоквартирні будинки (три чи більше квартир) є спільною сумісною власністю співвласників будинку, і усі права управління таким будинком знаходяться в руках колективу його співвласників. Важливо пам’ятати: співвласник – це не просто та людина, яка проживає в будинку, а саме та, яка має власність у даному будинку (квартира чи нежитлове приміщення).
Саме співвласники більшістю голосів вирішують питання створення ОСББ чи питання зміни управителя, який надає житлову послугу з управління будинком (компанії, яку багато хто, знов-таки за старою звичкою, називає ЖЕКом). Здійснюють співвласники будинку це згідно з Законом України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку».
Отже, повертаючись до ситуації, що склалася з будинком №29 по вулиці Студентська: співвласники будинку, якщо в них є таке бажання, мають більшістю голосів (кількість голосів повинна перевищувати 50 відсотків від загальної площі квартир чи нежитлових приміщень) на загальних зборах прийняти відповідне рішення.

Коли варто скасувати створення ОСББ

Як було сказано вище, мешканці будинку по Студентській ведуть мову одразу про дві проблеми: власне створення ОСББ та перехід до іншого управителя. Чи варто скасовувати ОСББ?
Ведучи мову саме про цей випадок, Сергій Козачок рекомендує визначитися: якщо ОСББ дійсно створене з порушенням закону через підроблення документів і подібні дії (наприклад, в голосування брали участь люди, які не є співвласниками будинку, або коли підписи підроблені), то таке створення ОСББ необхідно скасовувати. Тому що всі наступні дії теж будуть незаконними. За словами юриста, у випадках з порушеннями варто скасовувати ОСББ через те, що будь-яка перевірка фінансової діяльності в майбутньому виявить ці порушення, і в тих, хто відповідає за фінансову діяльність об’єднання (голова, бухгалтер), будуть, м’яко кажучи, серйозні неприємності. А подібних перевірок неможливо уникнути там, де мова йде про бюджетні кошти (це можуть бути кошти державних програм на ремонт будинку, субсидії, пільги).
Якщо із створенням ОСББ все нормально і дії відповідають закону, то можна просто змінити управителя на загальних зборах ОСББ в рамках Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку».

 

Законодавча база

Розібратися в специфіці законодавства, яке регулює управління багатоквартирними будинками, пересічному мешканцю такого будинка не завжди легко. При цьому, як зауважує Сергій Козачок, закони, які це регулюють, досить зрозумілі, логічні й зручні – їх просто треба читати. Це, в першу чергу, Закон України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№417-VІІІ), Закон України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку» та Закон України «Про житлово-комунальні послуги».
Хоча, безумовно, іноді деякі аспекти потребують додаткових індивідуальних юридичних консультацій (наприклад, як голосують малолітні або неповнолітні співвласники будинку тощо).
Знов, повертаючись до ситуації з будинком №29 по Студентській, Сергій Козачок рекомендує уважно ознайомитися із документами створення ОСББ і чітко визначитися з порушеннями створення ОСББ (в першу чергу це відповідність створення ОСББ згідно з ст. 6 Закону України «Про об’єднання співвласників багатоквартирного будинку»). Після цього можна буде вирішувати, чи таке створення незаконне, чи з ОСББ все нормально і можна просто змінити управителя.
У будь-якому випадку людині буде важко навіть витребувати у правління ОСББ документи, тому мешканці цього й інших будинків Рубіжного можуть звертатися до юриста за консультацією в приймальню народного депутата України Сергія Вельможного в Рубіжному за адресою площа Володимирська, 2 (будівля виконкому), кабінет 102.

Фахівці УЖКГ готові надавати консультації

У разі необхідності отримання більш детальної інформації щодо підготовки та проведення загальних зборів для прийняття рішень з питань щодо визначення управителя та його відкликання, затвердження та зміни умов договору з управителем, чи установчих зборів зі створення ОСББ тощо рубіжани можуть звертатися до управління житлово-комунального господарства Рубіжанської міської ради за адресою: пл. Володимирська, 2, каб. 252.

Роз’яснення першого заступника міського голови

Як пояснили в управлінні житлово-комунального господарства Рубіжанської міськради, до фахівців управління (як і до міського голови та його заступників) досить часто з проблемою зміни управляючої компанії звертаються мешканці багатоквартирних будинків Рубіжного (незалежно від того, чи створене в цих будинках ОСББ).
Відповідаючи на чисельні звернення громадян, Дмитро КОНОВ, перший заступник міського голови, підкреслює:
«Якщо співвласників будинку не влаштовує співпраця з компанією — управителем, вони мають усі можливості для того, щоб її змінити.
З набуттям чинності з 1 липня 2015 року Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» (№417-VІІІ) визначено особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку, встановлені правові, організаційні та економічні відносини, пов’язані з реалізацією прав та виконанням обов’язків співвласників багатоквартирного будинку щодо його утримання та управління.
За загальним правилом, встановленим статтею 9 Закону № 417, управління багатоквартирним будинком здійснюється виключно його співвласниками, і лише у випадку прийняття ними відповідного рішення – управителем чи об’єднанням співвласників багатоквартирного будинку.
Усі рішення щодо управління багатоквартирним будинком приймаються на зборах співвласників та оформлюються протоколом.
До компетенції зборів співвласників входить прийняття рішень із усіх питань управління багатоквартирним будинком, у тому числі:
1) розпорядження спільним майном багатоквартирного будинку, установлення, зміна та скасування обмежень користування ним;
2) визначення управителя та його відкликання, затвердження й зміна умов договору з управителем;
3) обрання уповноваженої особи (осіб) співвласників під час укладання, внесення змін і розірвання договору з управителем, здійснення контролю за його виконанням;
4) визначення повноважень управителя щодо управління багатоквартирним будинком;
5) проведення поточного та капітального ремонтів, реконструкції, реставрації, технічного переоснащення спільного майна багатоквартирного будинку та визначення підрядників для виконання таких робіт;
6) визначення дати й місця проведення наступних зборів співвласників;
7) визначення переліку й розміру витрат на управління багатоквартирним будинком.
Тобто, для зміни управителя у багатоквартирному будинку, співвласникам необхідно розпочати підготовку до загальних зборів співвласників відповідно до Закону №417 та здійснити наступні заходи:
– дізнатися, які компанії готові надавати послуги з управління вашому будинку;
– запропонувати управителю надати кошторис витрат на утримання будинку та прибудинкової території з сумою винагороди управителя та договір (за основу береться типовий);
– вичитати договір та узгодити всі його пункти;
– донести всю інформацію до решти співвласників;
– розіслати повідомлення про проведення загальних зборів;
– провести загальні збори та письмове опитування, якщо треба, та узгодити договір та кошторис з обраною компанією та обрати уповноважену особу або осіб для підписання договору;
– підписати договір.
Порядок обрання та зміни управителя визначено статтею 10 Закону України «Про особливості здійснення права власності у багатоквартирному будинку» №417.